Да купуваме ли имот  „на зелено“ ?

 

„Зелената“ тенденция безспорно е факт вече над 20 години.

Покупката на жилищен имот „на зелено“ има своите предимства – не се налага веднага да заплатите покупната цена. Разполагате с между 1-2 г. за това, което би могло да ви даде възможност да спестите допълнително, както и да продадете друг имот, с който да финансирате новата покупка. По-големият избор на квадратури и разположение, по-ниската покупна цена на квадрат, възможността да сте първите обитатели на сградата са само част от преимуществата.

В същото време тези предимства вървят и с по-големи рискове на сделките „на зелено“. Не са малко подводните камъчета, които често остават незабелязани и преграждат пътя на купувача към заветния нотариален акт.

Какви са рисковете?

Два са основните начина за уреждане отношенията между страните при договора за продажба на зелено, като съществена разлика между тях е моментът на придобиване на собствеността.

Първият вариант е прехвърляне право на строеж. Тук продавачът-строител прехвърля на купувача не право на собственост, а право на строеж, което означава, че собствеността ще бъде придобита едва при достигане на сградата до етап „груб строеж“.

Оттам нататък отношенията между строителя и купувача се уреждат съгласно договор за строителство. Но кое ще стимулира строителя да довърши строителството, след като на груб строеж собствеността вече е преминала върху купувача? Това могат да бъдат неустойките по договора. За съжаление, масовият купувач рядко чете договорите, които подписва, а на по-неопитните се представят „бланкови“ договори, в които неустойките при неизпълнение от строителя да липсват.

Вторият вариант е с предварителен договор. Не винаги купувачът разполага с цялата продажна цена и в този случай се прибягва до оформяне на отношенията с предварителен договор. Строителят и купувачът уговарят срок за сключване на окончателен договор и разсрочват плащането на продажната цена – например 10% капаро, 70% на Акт 15 и 20% на Акт 16 при финализиране на сделката. Изглежда и двете страни са доволни – строителят разполага с достатъчно време да строи, а купувачът – да осигури средства за изповядване на окончателната сделка.

Дотук всичко изглежда наред, но дали е точно така?

При избора на този вариант можете да попаднете в следната ситуация. Подписали сте предварителен договор със строителна фирма и знаете, че разполагате с достатъчно време да се снабдите с покупната цена. Срокът за сключване на окончателен договор изтича, свързвате се със строителя, за да уговорите ден и час, но той ви съобщава че вече е продал имота на друго лице, предложило по-голяма сума.

За да защитите правата си, сезирате съда с иск за обявяване на предварителния договор за окончателен. Исковата Ви молба подлежи на вписване в Имотния регистър, но установявате, че преди нея по партидата на имота е вписана предходната сделка за покупко-продажба. Вписването създава противопоставимост спрямо трети лица и сделката на предходния купувач има обвързващо действие и за вас по отношение собствеността върху имота. В този случай искът ви ще бъде неоснователен, тъй като е невъзможно съдът да ви признае за собственик на имот, който легитимно вече се притежава от друго лице. Така единствен вариант остава да претендирате връщане на капарото от строителя в двоен размер и неустойка, в случай че такава е уговорена в предварителния договор.

Неприятна ситуация може да възникне не само по отношение на бъдещия апартамент или сграда, а и спрямо земята, върху която следва те да бъдат построени. Това е възможно, в случай че тя е обременена с тежести – например ипотека или възбрана. Тежестите върху земята разпростират действието си и върху построените върху нея сгради, освен ако те не са изрично изключени от обхвата на действие на ипотеката и възбраната. В случай че закупите имот на зелено без да проучите правното положение на земята, рискувате имотът ви да се окаже обект на принудително изпълнение и да бъдете отстранени от владение.

Също така е възможно проблемът да не бъде от вещноправно естество, а да засяга статуса на строителя като търговец. В периода между сключване на предварителен договор и окончателната сделка е възможно строителят да изпадне в неплатежоспособност и да бъде обявен в несъстоятелност или в процес на ликвидация. Много е важно подробно да проучите състоянието на строителната фирма-продавач, нейната история и репутация. Задължително попитайте как ще се финансира строежът на сградата. Добре е да знаете, че ако продавачът ще разчита на банков кредит, то при бъдещ фалит на дружеството вероятността банката да ви изпревари на опашката на кредиторите е много голяма.

Харчите свои пари. Направете го умно.

При всички положения закупуването на имот, независимо дали е на зелено или не, е дейност, която изисква особено внимание още на ниво преддоговорни отношения. Горните проблеми са само част от рисковете, които всяка сделка за продажба крие. Предварителният анализ на историята на имота и земята, върху която ще бъде построен, състоянието на строителя като търговец, прегледът на цялата документация, в това число на предварителния договор, преговорите с другата страна, могат да допринесат за сключването на стабилна и справедлива сделка и да спестят на купувача време и разходи по иницииране на съдебни производства.

Решения за по-голяма сигурност при сделките на зелено

Възможно решение на тези проблеми би било създаването на регистър на предварителните договори. Третирането на предварителния договор като тежест ще засили сериозността на двете страни при сключването му, а вписването ще му придаде противопоставимост спрямо последващи разпоредителни сделки със същия имот. Веднъж обвързал се с вписан предварителен договор, продавачът ще бъде възпрян от своеволно сключване на нови договори, но дори такива да последват, придобиването на имота от фигуриращия в регистъра първи купувач не е застрашено. Възможно е създаването на такъв регистър да наложи допълнителни разноски за страните по предварителния договор, но пък ще повиши сигурността в гражданския оборот и със сигурност делата с предмет предварителен договор биха намалели значително.

По-сигурни ли са сделките на зелено днес?

По време на строителния бум преди 10 години се нароиха стотици строители и много купувачи се „опариха“ от покупката на жилище „на зелено“ от фирми без опит и история, чиято цел основно беше реализиране на добра печалба от голямото търсене. Времето до голяма степен отся играчите. По-високият контрол при издаване на разрешителни за строеж, завишените изисквания при кредитиране на строителите от страна на банките, намаляващите терени за строителство в кварталите, както и активният мониторинг на гражданите по отношение на нерегламентирано застрояване предполагат, че на пазара са останали предимно големите и сериозни строителни компании. Настоящият ръст при сделките с имоти „на зелено“ и голямото търсене за закупуване на такъв имот не изключват повторната поява на некоректни строители, които ще се опитат отново да спечелят на гърба на купувача. По-ниските цени на зелено и желанието за изгодна сделка обаче не бива да притъпяват сетивата на купувачите. Предварителните проучвания биха спестили доста бъдещи главоболия, а говорим за немалко средства.